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吓人!地价还在涨!房价……_bbin游戏

2020-06-18 新闻来源:双子塔首页 围观:197
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作者:层楼

来源:大咖聊房

01、土地市场是真的升温了!

去年土地市场一片哀嚎,各地流拍惨状还历历在目,而今年随着楼市资金宽松,房企又开始大肆买买买。

截止五月底,50大城市今年卖地近2万亿,北京、上海、杭州的土地出让总额都突破了1000亿元。

要知道北京去年一年也才卖了不到1700亿,仅前5个月上海、北京两地卖地收入已经超过了去年的一半。

2019年重点城市土地出让金排名

成交增多的同时,溢价率也上去了。

多地溢价率刷新纪录,直逼50%,重庆主城区住宅用地被佳兆业以13.25亿元拿下溢价率达到了49%;浙江嘉兴一住宅用地溢价率也达到了49.43%;

这么高的溢价率并不常见,难道地价升温,房价真的会随之跟进?

02、地价决定房价?

按照以往的逻辑,开发商买土地成本上升,房价也一定会上涨。

甚至有人调侃道:土拍就是房价最好的托。

看新盘时也经常能听到这样的话术:某地的楼面价都快赶上咱们这个楼盘房价了,再不买肯定还得涨。

看似地价和房价是面包与面粉的关系,实则,这是一个误区。

两者之间虽然有关系,但不形成直接关系。

首先来看房价。

房产市场并没有完全市场化,房价受市场供求规律的影响。

它还受国家宏观调控政策、政府住房制度、人均可支配收入,配套价值(教育,医疗,养老)等多重因素影响。

再来看地价。

地价本质是一次性收取的若干年的地租,从根源上来看,土地需求的增加必然导致土地价格上升。

房屋需求在不断增加,从而导致开发商们不断增购土地来满足住房需求。

因此这些年地价的变化,更大程度上是一种结果而并非原因。

虽然理论上是地价成本决定售价,但在实际操作过程中,房价决定地价反而更加明显。

土地是公开招拍,政府会设置起拍价。

起拍价的制定主要看所卖地块的位置、用地属性、未来规划等一系列的因素,同时这只是底价,开发企业参与土拍的时候会有自己的测算和预期。

一是房企对该区域预期房价的乐观程度,乐观程度越高,则地价越高;

二是房企所能接受的最低利润率,可接受利润率越低,地价越高。

一般情况下,资本都是逐利的,利润太低就没必要拿地了,因此预期房价对地价的影响对大一些。

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那么预期房价是怎么来的呢?

除了地块本身的配套、定位等因素外,最重要的一个参考要素就是该区域的当前房价水平。

这一点在近期高溢价的几块土地上有很明显的体现。

近期长三角新房二手房出现比较明显的倒挂现象,杭州万人摇号就是新房二手房价格严重倒挂所导致的。

而对房企来说,拿到倒挂严重地区的土地就相当于血赚,因此就算溢价再高,也要拼命拿下。

反之,在楼市发展平稳的地方溢价率则很有限。

所以,在真实市场情况下,地价对房价的影响有限,而房价反作用于地价却更为明显。

03、地价成本占比有限

每次土地成交价动辄几亿甚至几十亿,很容易让大家误以为高房价是高地价导致的。

实则,看似价格高昂的土地,在房产的整个开发过程中占比并不高。

就算地价不断攀升,时至今日地价也仅占开发商成本的15%-30%左右。

而2019年,全国300个城市住宅用地成交楼面均价仅为为4410元/平方米。

地产开发在住宅商品化发展的这些年已经逐渐演变为一种金融游戏。

在这场游戏中,土地价格很容易预估,成本也很容易控制。

早年土地成本低廉,地价成本和新房价格之间的利润空间是很庞大的。再加上购房需求旺盛,商品供不应求,这才造就了短短二十来年无数房企跻身世界五百强的奇葩景象。

相对于容易把控的土地成本而言,开发商更在乎资金成本。

2019年,融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34%。

目前市场上,小于10%的融资成本也只有大型房企才能融到,而一些中小型房企,成本高的甚至能达到15%左右。

对房企而言,哪怕拿下的地成本足够低有充足的利润空间,但如果没有现金流回笼,短期内抽不了身,资金就无法进入下一轮循环。

面对资金成本会随时间加长而增多的情况,地价对其房价的影响进一步被削弱,资金利用效率和现金流才是更看重的东西,毕竟地价可控。

04、极大滞后性

此外地价对房价的影响极其滞后。

即使靠快打法的碧桂园万科这类房企,从拿地到楼盘开售也得近大半年,一些中小房企普遍在一年左右。

近期高溢价拿的这些地,就算开发迅速,截至项目开盘,大概需要6-8个月时间,这也就到2021年了。

如果是10万平方米以上的大体量项目,从拿地算起,到最终售罄至少也得两年左右。

更何况,有时候房企拿地并非为了迅速盖房子出售,这其中有一部分会拿来做储备用地。

囤地在房企中是相当普遍的事儿,前有李超人在众多城市以低价囤积优质土地,后高价售出赚了一大笔。

后也有无数房企为了平衡供需,完善开发节奏而大量囤地,央企这类有资金实力的房企屯起地来更是毫无压力。

据不完全统计,2018年上市房企土地储备TOP30总量就达到了23.1亿平方米,去年房企的储备用地也在持续增长。

所以当前土地价格与当前房价并没有直接关系,也不要被瞎带节奏。

虽然近期房价明显回暖,但当前市场热度主要是积压需求近半年的原因,与土地关系不大。

更何况经历过上一波房价普涨,如今的市场很难被个别新盘价格所带动,市场价还得跟着市场走向来。

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